Giá bán 1m2 khi xác định hiệu quả dự án nhà liền kề và biệt thự để bán

nguyentheanh

Administrator
Thành viên BQT
#1
Câu hỏi: Dự án của cty em ở LS.

- Diện tích là 40ha, đầu tư khu nhà ở xã hội, khác san, biệt thự, liền kề và cơ sở hạ tầng.
- Tổng mức đầu tư toàn bộ dự án được xác định là hơn 4.000 tỷ (TMDT tính theo suất vốn đầu tư. VD: nhà liền kề và biệt thự tính theo suất vốn đầu tư cho 1m2 sàn: chi phí công trình dân dụng tính ra 3.700 tỷ, còn lại là chi phí cơ sở hạ tầng và chi phí khác).

Em muốn tính suất vốn đầu tư của đất kinh doanh thì tính như nào (bằng TMDT/m2 đất kinh doanh hay TMDT/m2 sàn xây dưng). Em đang tính hiệu quả kinh tế dự án. Mà nếu tính theo TMDT/ diện tích đất kinh doanh thì 1m2 đất kinh doanh có suất lớn quá. Em chưa biết tính thế nào. Xin chỉ giúp em được không ạ?

Giải đáp:

Sau này sản phẩm bán ra từ dự án của em là gì thì em phải phân bổ tất cả các chi phí vào đó. Nếu em chỉ có m2 sàn xây dựng để bán, thì tất cả các chi phí: Xây dựng công trình + Xây dựng hạ tầng... đều phải phân bổ vào 1m2 sàn xây dựng, rồi tính cả lãi vào đó nữa.

Tính hiệu quả kinh tế để cân đối dự án, tính từng loại 1 đất nền + Xây dựng trên đất nữa.

Ví dụ: Tổng mức đầu tư của bạn là 4000 tỷ bao gồm:
1/ Xây dựng hạ tầng kỹ thuật (san nền, đường đô thị, cấp thoát nước, cấp điện....)
2/ Xây dựng công trình (như xây nhà ở XH, xây khu biệt thự trên đất biệt thự để bán, xây nhà liền kề để bán trên khu đất liền kề...) trên diện tích 40ha

Để cân đối 4000 tỷ này bạn phải tính toán cân đối giá đất là bao nhiêu 1m2 bao gồm (giá đất nền 1m2 + diện tích 1m2 sàn XD trên đất) sau đó đem nhân với (x) diện tích đất kinh doanh để bù lại 4000ty bỏ ra và nộp ngân sách NN (trên phương diện doanh nghiệp, nhà đầu tư, người bỏ vốn kinh doanh thì thường muốn ít nhất).
Cụ thể: TMDT là 4000 tỷ trên tổng diện tích 38ha trong đó có 12ha đất xây biệt thự liền kề để bán. 4000 tỷ/12ha = 30triệu/m2 đất để bán. Như vậy trong 30tr/1m2 đất này đã phân bổ bao gồm giá đất nền và chi phí diện tích sàn xây dựng.